Två bostadsforskare: fri hyressättning löser inte bostadsbristen Erik Stenberg, KTH, tror att fri hyressättning i nyproduktion skulle kunna ge ett visst tillskott av mer exklusiva hyresbostäder. Bilden: Cederhusen i Hagastaden blir Stockholms första stora flerbostadshus i massivträ, ett av de största trähusprojekten i världen i innerstadsmiljö. Foto: Carl-Olof Zimmerman/ TT

Två bostadsforskare: fri hyressättning löser inte bostadsbristen

Bostadsbristen Varken fri hyressättning i nyproduktion eller marknadshyror kan lösa bostadsbristen, enligt bostadsforskaren Erik Stenberg, KTH, som menar att det saknas kapacitet för nybyggnation. Docent Fredrik Kopsch som tror på marknadshyror, menar också han att fri hyressättning kortsiktigt inte leder till mer byggande.
16 jun 2021

Vänsterpartiets partiledare Nooshi Dadgostar (V) gav i tisdags ultimatum till regeringen: antingen ska den inom 48 timmar lägga frågan om marknadshyror åt sidan eller inleda förhandlingar med Hyresgästföreningen om förbättringar. Annars hotar misstroendevotum.

Uppdatering 17/6: Vänsterpartiet meddelar att de kommer försöka väcka misstroendevotum mot regeringen. En misstroendeomröstning väckt av SD kommer hållas på måndag kl 10:00. M och KD har flaggat för att ställer sig bakom misstroendehotet och det finns alltså en majoritet i riksdagen för att fälla regeringen.

Fri hyressättning i nyproduktionen är en reform som aviserades i januariavtalet. Redan när utredningens förslag presenterades i början av juni möttes det av häftig kritik från Vänsterpartiet och Hyresgästföreningen.

Men även flera forskare har uttryckt kritik mot förslaget i media. Däribland Erik Stenberg, arkitekt och bostadsforskare vid KTH.

Han tror att förslaget skulle kunna ge ett visst tillskott av mer exklusiva hyresrätter, men inte hjälpa till att skapa de mer överkomliga boenden som Sverige behöver.

Vad löser förslaget om fri hyressättning i nyproduktion för problem?

– Det finns två problem som det pratas om att det skulle kunna lösa. Det första är att öka nyproduktionen av hyresrätter. Men det tror jag inte så mycket på eftersom det här liknar presumtionshyrorna som redan är införda. När jag räknar grovt skulle fri hyressättning kanske ge 10 000 fler hyresbostäder om året, men det skulle framför allt vara i höginkomstområden som ger större avkastning, inte bostäder för exempelvis ensamstående mammor, säger Erik Stenberg.

– Den andra delen är att man ser det som ett steg mot marknadshyror. Och det är ett tydligt steg mot marknadshyror.

Skulle marknadshyror kunna lösa bostadsbristen?

– Jag tror inte det för det finns inga goda exempel där en marknad löst bostadsbristen. Det är alltid grupper som hamnar utanför vilket kräver kompletterande insatser som social housing. Samtidigt pratar man bara om att höja hyror, sällan nämner någon i debatten att hyror också borde sänkas i mindre attraktiva områden – vilket borde vara en konsekvens av en fungerande marknad.

– Tittar vi exempelvis på Tensta så är bostadsrättspriserna en sjättedel av vad de är i Stockholms innerstad, men hyrorna är inte en sjättedel av hyrorna i innerstaden.

Alla incitament går till ägande.

Erik Stenberg menar också att det finns flaskhalsar som måste undanröjas innan det går att veva upp takten i nybyggnationen. Och det i sig skulle kunna ta ett decennium.

– För att uppnå Boverkets mål om 710 000 nya bostäder på 10 år behövs större kapacitet för nybyggnation än vi har i dag, exempelvis vad gäller byggarbetare, och det är ingenting som man kan få på plats i en handvändning. Det skulle ta 10 år att bygga upp kapaciteten och kräver samverkan mellan stat, kommuner och byggindustrin.

– Däremot kan man åstadkomma mycket på 10 år om man involverar det befintliga beståndet, bygger om och bygger ut.

Vad händer om man inför marknadshyror när vi har bostadsbrist och kapacitet att bygga fattas?

– Då blir hyrorna jättehöga. 220 av 290 kommuner uppger att de har bostadsbrist idag. Konsekvensen blir exempelvis att unga inte kan flytta hemifrån eller att kvinnor kan tvingas stanna kvar i skadliga förhållanden för att de inte kan hitta eget boende.

Blir stigande bostadspriser självförstärkande genom att driva upp markpriserna?

– Ja, det är min tolkning, även om det är svårt att säga vad som är hönan och ägget. Billigare pengar genom låga räntor gör att byggbolagen kan satsa på exklusiva projekt i attraktiva lägen för de vet att efterfrågan och köpkraften finns. Det blir kanske inte dyrare att bygga men man kan ta ut ett högre pris.

Finns det en intressekonflikt där vinstintresset står mot viljan att lösa bostadsbristen?

– Jag tror det finns olika typer av aktörer på marknaden och att många vill lösa bostadsbristen men då behöver de också rätt incitament. Jag vill se en större samverkan mellan stat, kommuner och byggindustri. Under 1940–1960-talet stod Sverige inför en liknande utmaning när vi under trettio år gick från den sämsta bostadsstandarden i Europa till den bästa.

”Marknadshyror tar bort köerna”

Bostadsforskaren Fredrik Kopsch, docent i Fastighetsekonomi vid LTH och expert i utredningen om fri hyressättning i nyproduktion, tror inte heller att det liggande förslaget kommer öka byggandet i någon högre utsträckning.

– På kort sikt löser det egentligen inte så mycket. Jag tror inte att fri hyressättning i nyproduktion kommer ge något större tillskott av nya hyresrätter. Vi har redan presumtionshyror i nyproduktion som ligger på en nivå som i princip är marknadsanpassad. Det som förändras med förslaget är att den fria hyressättningen blir beständig i alla nya hyresrätter. I dag måste hyresvärden förhandla nya hyror i bruksvärdesförhandlingar efter 15 år, säger Fredrik Kopsch, till Arbetsvärlden.

– Med förslaget införs egentligen två mekanismer som ökar möjligheterna till marknadsanpassningar: dels möjligheten för hyresvärden att höja hyran för befintlig hyresgäst en gång per år och dels att sätta ny hyra om hyresgästen flyttar.

Tror du att fri hyressättning i nyproduktion skulle leda till marknadshyror generellt?

– Nej, det skulle kräva en ny utredning och ny lagstiftning. Jag hör ju till de som tror på marknadshyror för att få bostadsmarknaden att fungera bättre. Inför vi marknadshyror på alla hyresrätter så blir vi av med bostadsköerna och ökar incitamenten att bygga hyresrätter. Finland avreglerade hyrorna under 90-talet och har inte Sveriges problem med långa bostadsköer. Vill du flytta till Helsingfors nästa vecka så finns det hyresrätter, men du får betala lite mer. Däremot skulle vi kunna få större inkomsegregation, framför allt i innerstan, säger Fredrik Kopsch.

Finns det fler åtgärder man skulle kunna genomföra för att lösa bostadsbristen?

– Ja, en annan viktig åtgärd är att återinföra fastighetsskatten. Enligt mig var ett av de största misslyckandena i svensk bostadspolitik att ta bort fastighetsskatten. Tar man bort 2 000 kronor i månaden i fastighetsskatt så öppnar det för 2 000 kronor mer i månaden i lånekostnader, vilket gör att lånen och bostadspriserna skjuter i höjden. Det har inneburit en enorm värdeomfördelning till de som redan ägde sina bostäder innan fastighetsskatten slopades, egentligen en omfördelning från yngre generationer till äldre.

– Samtidigt som man återinför fastighetsskatten så skulle man kunna sänka skatten på inkomst av arbete för att det i så lång utsträckning som möjligt ska bli kostnadsneutralt.

Fri hyressättning i nyproduktion föreslås gälla från juli 2022.

16 jun 2021
Kommentera
Kommentera

Kommentera artikeln

Vi vill gärna få frågor, kommentarer och reflektioner om våra artiklar! Arbetsvärlden förhandsmodererar artikelkommentarer, vilket gör att det kan dröja en stund innan din kommentar dyker upp. Håll dig till ämnet, och håll en god ton. Vi föredrar om du anger ditt riktiga namn, men du måste inte.

Nyheter
De viktigaste nyheterna två gånger i veckan