Vi använder cookies för att ge dig en bättre upplevelse.
Godkänn
På 20-talet förstod man bostadsmarknaden bättre Kanske kommer man tillbaka till de insikter som spirade redan på 20-30 talet om att marknaden inte klarar bostadsförsörjningen, skriver Per Lindvall. Foto: Janerik Henriksson / TT

Krönika På 20-talet förstod man bostadsmarknaden bättre

Krönika Även om bostadspriserna kraschar och halveras, så räcker det inte för att få ihop kalkylen att bygga hyresrätter. Kanske kommer man nu tillbaka till de insikter som spirade redan på 20-30 talet om att marknaden inte klarar bostadsförsörjningen, skriver Per Lindvall.
4 Okt 2018

Oavsett vilken färgkombination som den kommande svenska regeringen kommer att bestå av så lär ett område som länge legat för fäfot få snar och hög prioritet, bostadspolitiken. För marknaden visade sig inte riktigt kunna lösa detta med bostadsförsörjningen.

För det första ser Stockholms uppskruvade bostadsrättsmarknad ut att vara på väg mot mycket tuffa tider. De förskalv som kunde kännas av under förra hösten riskerar att utveckla sig till en krasch framåt vintern. För ingen kedja är starkare än sin svagaste länk. Det gäller även så kallade flyttkedjor på bostadsmarknaden. Den svagaste länken på bostadsrättsmarknaden heter förstagångsköparna, det vill säga de som inte har någon uppvärderad bostad att växla in för att finansiera sin egen kapitalinsats för att förvärva sin första bostad. Det är få av dessa som med eget sparande har skrapat ihop den halva miljon, eller mer, som behövs för att kunna köpa en bostadsrätt i Stockholm.

Det behövs ett gemensamt ansvar och den enklaste vägen är att vi gemensamt genom staten tar på oss en större del av de ekonomiska riskerna

På en marknad med ett lågt nettotillskott av bostäder är detta hanterbart, men när nu de senaste årens byggboom går mot sitt färdigställande så kommer det verkliga testet om det finns tillräckligt många förstahandsköpare som har det kapital som krävs. Lägg därtill att de vidöppna kreditkranar som vi har haft också snabbt kan skruvas igen. Börjar bostadspriserna wobbla så lär även bankerna bli försiktiga och då i första hand kräva ännu högre egenkapitalinsatser än de 15 procent som nuvarande regler stipulerar. Detta lär minska gruppen potentiella förstahandsköpare ännu mera. Faller priserna så ökar både de yttre (bankerna) och inre (känslan av att skulderna håller på att äta upp tillgångarna) amorteringskraven. Det är så onda pris- och kreditspiraler uppstår.

Men även om marknaden inte kraschar så har redan bostadsbyggandet i Stockholm fått sig en rejäl törn. Försäljningen till nya bostadsrättsprojekt har i det närmaste kollapsat. Det gör att det startas få eller om ens några nya bostadsrättsbyggnadsprojekt just nu. Mot bakgrund av att bostadsrätter har stått för närmare 60 procent av nyproduktionen i Stockholm så är detta mer än ett litet hack i kurvan. Den nedskruvade byggaktiviteten i Stockholm lär ge avtryck i såväl den regionala ekonomiska tillväxten som för landet som helhet.

Problemet är att det måste till mer än en halvering av priset på bostadsrätterna, för att hyresrättskalkylen ska bli någorlunda jämbördig med bostadsrättskalkylen.

Men då kommer det att byggas mer hyresrätter, säger någon. Problemet är att det måste till ett mycket kraftigt ras för priset på bostadsrätterna, mer än en halvering, för att hyresrättskalkylen ska bli någorlunda jämbördig med bostadsrättskalkylen. Skulle det ske så har vi inte bara makroekonomiska problem i Sverige, där konsumtionen faller kraftigt, utan kanske även problem med banksystemet.

Även vad det gäller hyresrättskalkylen så är det kraven på egenkapitalfinansiering som är den största stötestenen. För en professionell investerare vill nog ha runt 8 procents avkastning på det egna kapitalet, före skatt. Med genomsnittliga byggkostnader, exklusive marken, på runt 40 000 kronor per kvadratmeter landar man då på hyresnivåer som mycket få hushåll klarar att betala.

Samtidigt kvarstår behovet av nya bostäder och en insikt att ett drägligt boende inte bara är en investering som ska förräntas utan även en nödvändighet för att samhället ska hålla ihop socialt. Kanske kommer man tillbaka till de insikter som spirade redan på 20-30 talet om att marknaden inte klarar bostadsförsörjningen. Det behövs ett gemensamt ansvar och den enklaste vägen är att vi gemensamt genom staten tar på oss en större del av de ekonomiska riskerna med nyproduktion av bostäder. Man kan också kalla det subventioner.

4 Okt 2018
Visa artikelns 1 kommentar
Kommentera
  1. Av Tobias 4 Okt 2018:

    Kommunerna har ju ett ansvar men man svär sig fria och vill leka privat hyresvärd. Kommunala bostäder byggs inte till ett pris som mrknaden kan betala. Inte att förväxla med att vill betala.

    Kommunerna kan bygga billigt och det ingår i deras ansvar och vill man kan man ta lån för att bygga och tala om för staten att den får vara borgenär.

    Men vill man eller är det bara prat.

Kommentera artikeln

Vi vill gärna få frågor, kommentarer och reflektioner om våra artiklar! Arbetsvärlden förhandsmodererar artikelkommentarer, vilket gör att det kan dröja en stund innan din kommentar dyker upp. Håll dig till ämnet, och håll en god ton. Vi föredrar om du anger ditt riktiga namn, men du måste inte.

News
De viktigaste nyheterna en gång i veckan
Copyright © Arbetsvärlden 2017 | Linnégatan 14
114 94 Stockholm
Telefon 08-782 93 12 | red@arbetsvarlden.se
Ansvarig utgivare: Mikael Feldbaum
Arbetsvärlden ges ut av Tjänstemännens
Centralorganisation, TCO.