Så fort den svenska bostadsmarknaden diskuteras så dyker de upp, nationalekonomiprofessorerna, både emeriti, och fortsatt verksamma. Samfällt argumenterar de ständigt för att det stora ”strukturella” problemet på den svenska bostadsmarknaden är hyresregleringen. Det gäller allt från den överste åldermannen Assar Lindbäck, till Lars Jonung, Roland Andersson, Peter Englund, Karl Wennberg, Jan Jörnmark till Riksbankens Kerstin af Jochnick och Timbros Jacob Lundberg. De flesta bankekonomer faller in i kören. Man skulle helt enkelt kunna skriva en sång.
Vår bostadsmarknad har problem
Situationen börjar bli extrem
Men vi som går med marknaden har ändå ryggen fri
För roten till bostadsmarknadens ondska är inte vi
Nej det är hyresregleringens fel
Hyresregleringens fel
Hos Hayek står det skrivet
Det är hyresregleringens fel.
En variant på Grotescos ”Bögarnas fel”. Men lika lite som all världens ondska är bögarnas fel så är den havererade svenska bostadsmarknaden ett resultat av hyresregleringen.
En avreglering av bostadshyresmarknaden skulle knappast driva på utbudet av nyproducerade hyresrätter, snarare tvärtom.
Den första myten man kan punktera är att hyresregleringen, det vill säga hyresförhandlingen mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägarna, gör att det byggs för lite hyresrätter. För det första så har man i nyproduktionen redan i praktiken marknadshyror. Hyresnivåerna kommer då upp på sådana nivåer att få har råd att efterfråga dem. Köerna till dessa är korta till obefintliga. Grundproblemet bakom detta är att det är mycket dyrt att bygga nya bostäder och att det trots de låga låneräntorna är mycket kostsamt att finansiera dem.
Prisuppgången på bostadsrätter leder till en överkonsumtion av bostäder och högst sannolikt även en mätbar påverkan på arbetsutbudet, skriver Per Lindvall. Foto: Lars Pehrson / SvD / TT
Förklaringen till det senare är avkastningskravet på det egna kapitalet. Eftersom de kommunala bostadsföretagen ska verka på marknadsmässiga villkor så kommer inte heller de undan detta. Kostar en bostad 40000 kronor per kvadratmeter att bygga inklusive mark och 30 procent finansieras med eget kapital, som har ett avkastningskrav på 8 procent, före skatt, så blir ger det en årlig kapitalkostnad på 960 kronor, vilket är nästan dubbelt så mycket som räntekostnaden på resterande finansieringen, om räntan sätts till 2 procent. Den samlade kapitalkostnaden blir drygt 1500 kronor per kvm, lägger vi på drifts- och underhållskostnader på 500 kronor per kvm, så krävs en hyra på 2000 kronor per kvm och år, minst. Det vill säga en månadskostnad kring 12000 kronor för en trea på 70 kvadratmeter.
Det finns en lösning, som man kom på redan 1932.
Någon kan tycka att avkastningskravet är för högt och belåningsgraden för låg. Men det senare är vad som krävs för att få bankfinansiering. Och riskerna är inte obetydliga. Skulle låneräntan dubbleras, exempelvis om inflationen skulle stiga, så dubbleras också räntekostnaden, vid kort räntebindning, medan hyran kanske kan höjas med 2 procent. Ett låginflationsscenario har också sina risker, för då måste även en långsiktig investerare beakta det ekonomiska slitaget. Beaktar man byggnadens olika komponenters ekonomiska livslängd så är en genomsnittlig årlig avskrivning/fondering på 2 procent högst rimlig. Det ger ytterligare årliga kostnader på 600 kronor per kvm.
En annan faktor som måste beaktas är att ju högre markpriserna är ju svårare blir det att räkna hem en hyresrätt, och markpriserna följer med lägesfaktorn. De nybyggda hyresrätterna hamnar lätt i halvperifera till perifera lägen, såvida inte kommunen går in och subventionerar marken, i förhållande till vad de skulle ha fått om upplåtelseformen varit bostadsrätt. Men om man får tro hyresavregleringsförespråkarna så skulle hyrorna i den befintliga hyresrättstocken sjunka i de perifera lägena med en avreglerad hyresmarknad. Det skulle ju i sig öka risken i nybyggnadskalkylen avsevärt.
Så en avreglering av bostadshyresmarknaden skulle knappast driva på utbudet av nyproducerade hyresrätter, snarare tvärtom. Den högre hyresrisken skulle nog sannolikt dämpa nyproduktionen.
Men det finns ett annat argument och det är att en avreglering av hyresmarknaden skulle göra att den befintliga stocken av hyresbostäder används mycket effektivare. De relativt en förväntad marknadshyra ”låga” hyrorna i storstädernas centrala leder till överkonsumtion av bostäder där och, som någon har argumenterat, även ett lägre arbetsutbud. Det skapar också implicita värden på ett centralt hyreskontrakt som gör att ingen släpper ett kontrakt, vilket för övrigt även gäller de kvarvarande få privata hyresvärdarna.
Visst, det ligger en del i detta, men inte mycket om man jämför med hur det ser ut ibland bostadsrätter, som numera dominerar storstädernas kärnor. Där har de sjunkande räntorna lett till drastiskt sjunkande boendekostnader, hyrorna har dock inte sänkts, och om man tar hänsyn till värdeutvecklingen så har många fått betalt för att bo. Enligt Swedbank så har den som har haft en tvårummare på 60 kvm i Stockholm tjänat 6580 kronor per månad, netto efter reavinstskatt, under de senaste tio åren. Det om något leder till en överkonsumtion av bostäder och högst sannolikt även en mätbar påverkan på arbetsutbudet.
Så ”insiders” på ägarmarknaden är de stora vinnarna. Men som tidningen Economist skrev för mer än 30 år sedan så är stigande bostadspriser inget mått på den samlade välståndsutvecklingen, utan det är bara ett relativspel mellan de som har och de som inte har.
Nej en hyresavreglering löser få om ens några av bostadsmarknadens problem. Det finns en lösning, som man kom på redan 1932. Det handlar om att staten tar över en del av risken vid nyproduktion. Det vill säga hör och häpna, subventioner. Är man orolig över hur staten ska finansiera detta så matcha detta med en ökad beskattning av den gamla fastighetsstocken.