Vi använder cookies för att ge dig en bättre upplevelse.
Godkänn
”Staten måste börja garantera lån för hyresrätter” OMlsgaet på Dagens industri onsdagen den 25 oktober.

Krönika ”Staten måste börja garantera lån för hyresrätter”

Krönika Läget på bostadsrättsmarknaden är allvarligt. Med statligt garanterade lån skulle nyproduktionskostnaderna för hyresrätter kunna sänkas med 40 procent, skriver Per Lindvall.
26 Okt 2017

Situationen är allvarlig och kalkylen är enkel. Ökad privat skuldsättning kan inte längre driva bostadsmarknaden. Lösning: med statligt garanterade lån skulle nyproduktionskostnaderna för hyresrätter kunna sänkas med 40 procent. Fler skulle få råd att efterfråga dem. Men då skulle vi vara tillbaka till 60- och 70-talets subventionsträsk, säger vän av ordning. Svaret: Vad är det för fel med det?

Tidningen Fastighetsvärlden anordnade sin årliga Stora Bostadsdag i veckan. Ett visst mått av oro fanns i en sprängfylld Spegelsal på Grand Hotel i Stockholm. Den värmande termik som har lyft den svenska fastighetsmarknaden till oanade höjder har bytts ut mot mycket kyligare vindar. Många bostadsutvecklare har börjat få problem och allt fler börjar prata om att den svenska bostadsbubblan håller på att spricka.

För även om räntorna är extremt låga så finns en oro för att de svenska hushållen håller på att nå en skuldmättnad. Det går inte i längden att föra en penningpolitik där den så kallade ”transmissionsmekanismen” för att få upp inflationen förutsätter att kreditvolymerna stiger snabbare än de underliggande inkomsterna. För förutsättningarna för att öka kreditvolymerna är just stigande fastighetspriser. Vi har ett så kallat Moment 22. En slutsats man skulle kunna dra av detta är att marknaden, i stor utsträckning bankerna, inte är så bra som de neoklassiska modellerna säger, vad gäller att allokera kapital.

Vill man hårdra det så kan man säga att de föredrar att ”kissa i byxorna” genom att belåna och driva upp värdena på befintliga tillgångar än att finansiera nya och mera riskfyllda reala investeringar. Allt fler har börjat damma av den amerikanske ekonomen och Keynesuttolkaren Hyman Minskys teser om den finansiella marknadens inbyggda instabilitet.

Vi riskerar att hamna i en deflationsspiral om inte någon annan, läs staten, går in och absorberar detta sparande.

Senast var det den kinesiske centralbankschefen Zhou Xiaochuan som fick världens börser att darra genom att varna för att Kina riskerar att hamna i vad som benämns ett ”Minsky moment”. Det senare uttrycket myntades av den amerikanske ekonomen och fondförvaltaren Paul Scully om situationen på amerikanska bostadsobligationsmarknaden inför det som blev den senaste finanskrisen. Det vill säga att kreditgivningen i enlighet med Minskys instabilitetsteori hade vandrat från säker, där det underliggande kassaflödet för de belånade tillgångarna räckte till såväl räntor som att amortera av lånet till en situation där det förutsattes fortsatt värdeuppgång för att låntagarna ska kunna betala räntan. Minsky benämnde detta ”Ponzi-stadiet”, efter den amerikanska storbedragaren och kedjebrevskungen Charles Ponzi.

I USA var man med de så kallade subprimelånen definitivt där 2007. I Sverige är vi kanske inte riktigt där på låntagarnivå, men även där är vi långt ut på riskskalan, men kanske på system- eller makronivå. För med ökade amorteringar i den befintliga bostadskreditstocken, som står för 70-80 procent av utestående banklån, så riskerar kreditstocken att gå kräftgång. I ett sådant läge blir det i praktiken omöjligt för Riksbanken att nå sitt inflationsmål. Vi riskerar att hamna i en deflationsspiral om inte någon annan, läs staten går in och absorberar detta sparande.

Med mycket starka marknadsmässiga incitamenten att bygga bostadsrätter och villor så har fokus varit på att skapa värde, inte att hålla nere kostnader.

Vad har då detta med svensk bostadspolitik att göra? Svar: I stort sett allt. Den förda bostadspolitiken sedan 90-talets avregleringar har helt byggt på att bostadsförsörjningen ska drivas av marknaden. Räntesubventioner och allmännyttans särställning har skrotats. Tesen var att subventioner leder till misshushållning av resurser och att de bara är kostnadsdrivande. Men verkligheten blev inte som man tänkt sig. De kvarvarande subventionerna, ränteavdrag för hushåll och även så kallade ROT-avdrag, har inte drivit på utbudet av bostäder utan drivit upp priserna och därmed belåningen. Ett samhälle som helhet blir inte rikare av stigande bostadspriser, det ökar endast skillnaderna mellan de som äger och de som inte äger sin bostad, samt skapar en klar vinnare: bankerna som tjänat mycket stora pengar på den växande kreditstocken. Dessutom kan det te sig lite märkligt att kostnadsutvecklingen i byggsektorn har skenat relativt den övriga prisutvecklingen i samhället och långt snabbare än under subventionseran.

Ett mera planmässigt byggande där volymerna inte sjunker under 40000 lägenheter per år, ger mycket bättre förutsättningar för industriellt och kostnadspressande byggande.

Förklaringarna till det senare kan vara ganska enkel. Med mycket starka marknadsmässiga incitamenten att bygga bostadsrätter och villor så har fokus varit på att skapa värde, inte att hålla nere kostnader, vilket däremot är grundläggande för att få rätsida på en hyresrättskalkyl. Dessutom är en nyproduktionsmarknad som helt drivs av efterfrågan till sin natur mycket cyklisk, vilket ger stora svängningar i produktionsvolymerna. Allt annat lika, och nu svärs det rejält i den ekonomiska kyrkan, så ger ett mera planmässigt byggande där volymerna inte sjunker under 40000 lägenheter per år för att hålla takten med befolkningsökningen, mycket bättre förutsättningar för industriellt och kostnadspressande byggande.

Så nu står vi i en situation med en hushållssektor som kanske inte kan absorbera en högre skuldsättning, men ett mycket stor behov av nya lägenheter. Samtidigt förutsätter nybyggda hyresrätter hyror på över 2000 kronor per kvadratmeter för att en fastighetsägare ska få ihop sin kalkyl, enligt fastighetsekonomen Bo Nordlund vid KTH. Men, och detta är mycket viktigt, den tyngsta posten i Bo Nordlunds kalkyler är avkastningskravet på det egna kapital som fastighetsägaren måste gå in med. Bo Nordlund har räknat med att ägaren till en nyproducerad hyresrätt måste gå in med 30 procent i eget kapital och han har härlett ett marknadsmässigt avkastningskrav på detta kapital på 8 procent, före skatt. Detta får ett mycket tungt genomslag i kostnadskalkylen, närmare 1000 kronor per kvadratmeter. Om staten kunde lyfta av denna risk genom att garantera lånen så skulle kostnaderna sänkas med runt 800 kronor per kvadratmeter, till runt 1200. På den nivån befinner sig stora delar av befintlig hyresstock idag och för sådana nivåer finns det både betalningsvilja och förmåga.

Om staten kunde lyfta av denna risk genom att garantera lånen så skulle kostnaderna sänkas med runt 800 kronor per kvadratmeter.

Och att samhället dessutom under 25 år gjort halt i utbyggnaden av infrastruktren, typ tunnelbanan i Stockholm är en annan brist i den förda bostadspolitiken, vilket konserverat ”lägesfaktorn” och drivit upp priserna i befintliga lägen, där utrymmet och möjligheten att bygga nytt är små, medan de perifera och byggbara lägena därmed bedöms ha för höga risker för att någon skulle vilja satsa.

Stolliga och nattståndna teser? Kanske, men läs Hyman Minskys bok om John Maynard Keynes. Financial Times ekonomiska kommentator John Authers har gjort det. Det borde fler göra.

26 Okt 2017
Visa artikelns 1 kommentar
Kommentera
  1. Av Martina 26 Okt 2017:

    Funderar på genomförbarhet. Staten skulle garantera de privata fastighetsägarnas lån? Men fastigheterna skulle ägas privat? Då gissar jag att många av lägenheterna sedan skulle omvandlas, så att man fick en bra avkastning utan att betala alla kapitalkostnaderna. Kanske kan man avtala om att lånegarantins värde får betalas retroaktivt vid ombildning el dyl?

Kommentera artikeln

Vi vill gärna få frågor, kommentarer och reflektioner om våra artiklar! Arbetsvärlden förhandsmodererar artikelkommentarer, vilket gör att det kan dröja en stund innan din kommentar dyker upp. Håll dig till ämnet, och håll en god ton. Vi föredrar om du anger ditt riktiga namn, men du måste inte.

News
De viktigaste nyheterna en gång i veckan
Copyright © Arbetsvärlden 2017 | Linnégatan 14
114 94 Stockholm
Telefon 08-782 93 12 | red@arbetsvarlden.se
Ansvarig utgivare: Mikael Feldbaum
Arbetsvärlden ges ut av Tjänstemännens
Centralorganisation, TCO.