Vi använder cookies för att ge dig en bättre upplevelse.
Godkänn
”Titta på hur bostadsbyggandet utvecklats på Lidingö” Dagens bostadspoltike främjar segregation, skriver Per Lindvall. På bilden villor på Lidingö. Foto. Hasse Holmberg / SCANPIX

Krönika ”Titta på hur bostadsbyggandet utvecklats på Lidingö”

Krönika Dagens ickepolitik för bostäder driver den segregering som nu exploderat i kriminalitet. Staten bör införa en kreditgaranti till topplånet för både bostadsrätter och hyresrätter, skriver Per Lindvall.
14 nov 2019

Det finns många myter runt den svenska bostadsproduktionen. Men en myt som håller på att dö är att den mer eller mindre avreglerade bostadsmarknaden som Sverige i nyliberal anda sjösatte efter 90-talets finanskris skulle leda till en optimal produktion av bostäder. Produktionen har, föga förvånande, istället varit extremt konjunkturkänslig, där volymerna under de senaste 15 åren har pendlat mellan knappt 18000 påbörjade bostäder 2009 till knappt 64000 2017 för att nu falla ner mot 40000. Den stora och snabba volympendlingarna gör det naturligtvis svårt att upprätthålla någon högre kontinuitet i produktionsutvecklingen. De senaste 25 årens prat om att ”industrialisera” byggandet blir om inte en myt så i alla fall en omöjlighet.

Detta är högst sannolikt en förklaring till att produktivitetsutvecklingen inom byggsektorn, och i bostadsbyggandet i synnerhet, är så svag. Kostnadsutvecklingen inom bostadsbyggandet har också slagit den allmänna inflationen med hästlängder. (Och värre än under de stora subventionernas tid.) Att bostadsrättsbyggandet har varit ledande har högst sannolikt även bidragit till detta, då man byggt mer för att skapa ”värde” än för beställare som har fokus på en långsiktig och kostnadseffektiv förvaltning.

Det är bara att titta på hur byggandet utvecklats i de mest attraktiva områdena, som Djursholm och Lidingö, i Stockholm.

Nyproduktionen har också, förstås, riktat in sig mot de betalningsstarkaste hushållen.  Även om den stagnerat och nästan upphört i de mest attraktiva områdena, enligt den världsbekanta NIMBY-effekten, (Not In My Backyard). De som redan bor i ett väl fungerande område har helt enkelt inget intresse av att det byggs något nytt. Ett ökat utbud riskerar att pressa värdena och leda till andra olägenheter, attraktiva grönområden bebyggs, svårare att hitta parkeringsplatser, eller att det byggs ett hyreshus för ”de andra” mitt i villaidyllen. För de som har köpt ett hus har sin bostad i ett attraktivt område har också betalat för det ”sociala kapital” som finns där. Det är bara att titta på hur byggandet utvecklats i de mest attraktiva områdena, som Djursholm och Lidingö, i Stockholm.

Nedprioriteringar av utbyggnaden av infrastruktur under de senaste 25 åren har inte bara konserverat utan även förstärkt den för fastighetsvärden så avgörande lägesfaktorn.

Denna förda bostadspolitik eller snarare avsaknaden av bostadspolitik har gjort att skillnaden mellan insiders och outsiders har blivit avgrundsdjup. Insiders är de som har en bostad och framför allt äger en sådan, och outsiders är de som ska in på bostadsmarknaden, vilka blir allt fler med en växande befolkning. Det är framför allt unga och nyanlände men även de vuxna arbetsföra som vill flytta till jobb i storstadsregionerna.

Den stora och växande segregationen i Sverige har gjort att problemen inte har märkts förrän de exploderat i form av gängkriminalitet.

Dessa så kallade marknadslösningar har lett till en allt djupare segregation, med destruktiva sociala feedback-loopar på många fronter. Värst drabbade är naturligtvis de områden som redan från början hade en socialt utsatt befolkning. Där har problemen ackumulerats över lång tid, med trångboddhet och avsaknad av de nätverk som gör att exempelvis nyanlända kan komma in i det normala samhället.  Den stora och växande segregationen i Sverige har gjort att problemen inte har märkts förrän de exploderat i form av gängkriminalitet.

En slutsats är att en bostadspolitik utan en social dimension inte är någon bostadspolitik, åtminstone för ett land som vill kalla sig ett välfärdssamhälle. Denna insikt är heller inte ny. Den har snart hundra år på nacken. Redan på 30 talet insåg man detta. Det är dags att damma av dessa kunskaper.

För 90-talets konkursförklaring av den sociala bostadspolitiken var en förhastad slutsats. Den statsfinansiella börda som de statliga räntebidragen medförde kan helt förklaras av de extrema realräntor, som högst 9 procent, som vi hade då. Det är extremt osannolikt att vi skulle kunna komma tillbaka till den situationen, som dessutom var i stort sett självförvållad av den dåvarande Riksbanksledningen, under Urban Bäckström. (Inflationen, i synnerhet den interna, sjönk snabbt mot noll, men Riksbanken låg kvar med mycket höga styrräntor, vilket kraftfullt fördjupade 90-talskrisen.)

Kraven på ett egenkapital på runt 30 procent för att bygga hyresrätter kräver ett hyrespåslag på runt 1000 kr per kvadratmeter för att kunna räknas hem.

Och även om det idag är mycket dyrt att bygga så är det de höga kraven på egenkapitalinsatser som är huvudförklaringen till att både bostadsrätts- och hyresrättskalkylen gör att stora grupper inte har råd att bo i en nyproducerad bostad.

Kraven på ett egenkapital på runt 30 procent för att bygga hyresrätter kräver ett hyrespåslag på runt 1000 kr per kvadratmeter för att kunna räknas hem. Det gör att hyrorna i nyproduktionen blir allt för höga för de flesta hushåll. Med den nyvunna insikten om att bostadsrätter kan falla i värde, så förstår allt fler att insatsen i till en nyproducerad bostadsrätt också är ett riskkapital, vilket också gör bostadsrätter mycket dyrare. Dessutom har bostadsrättsproduktionen aldrig varit någon lösning på bostadsbristen eftersom de stora bostadssökande grupperna, ungdomar, invandrare och de som flyttar in till storstäderna inte har det sparkapital som krävs för att köpa en bostad.

Så det är dags att backa bandet. Någon annan än de boende måste ta på sig en större andel av risken för nyproduktionen. Den mest lämpade för detta är den gemensamhetsinrättning vi har som vi kallar staten. Den smidigaste lösningen borde vara att staten utfärdar en kreditgaranti för topplånet till en nyproducerad bostad, säg någonstans i intervallet från 70-95 procent av produktionskostnaden.

Visst skulle staten ta en viss risk med detta, men som sagt så är det osannolikt att räntorna skulle skena. De direkta kostnaderna för detta skulle emellertid vara låga. Och dessutom tar staten och alla svenskar sannolikt en än större risk genom att inte göra något.

14 nov 2019
Kommentera
Kommentera

Kommentera artikeln

Vi vill gärna få frågor, kommentarer och reflektioner om våra artiklar! Arbetsvärlden förhandsmodererar artikelkommentarer, vilket gör att det kan dröja en stund innan din kommentar dyker upp. Håll dig till ämnet, och håll en god ton. Vi föredrar om du anger ditt riktiga namn, men du måste inte.

Nyheter
De viktigaste nyheterna två gånger i veckan